[AI 머니 코드 #4] 내가 살 아파트, ChatGPT에게 물어봤다 (부동산 엑셀 데이터 분석 프롬프트)

 

 

내 집 마련, 아직도 부동산 카페 '카더라'만 믿고 계신가요?

"어느 동네가 앞으로 뜰까요?", "이 아파트, 지금 사는 게 맞을까요?" 내 집 마련을 앞두고 우리는 수많은 정보와 소문 속에서 길을 잃곤 합니다. 전문가의 의견은 너무 비싸고, 인터넷의 정보는 믿을 수 없죠.

오늘 너드 K가 ChatGPT 데이터 분석 기능을 활용해, 공공 데이터를 바탕으로 내가 원하는 아파트를 직접 분석하고, 객관적인 인사이트를 얻어내는 'AI 부동산 분석법'을 알려드립니다.

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▶ 1단계: 데이터 준비하기 (KB부동산 시세 엑셀)

먼저 분석할 재료가 필요합니다. 'KB부동산' 사이트에 접속하여, 원하는 지역(예: 서울시 서초구)의 아파트 시세 데이터를 엑셀(CSV) 파일로 다운로드합니다. 회원가입 없이도 누구나 쉽게 다운로드할 수 있습니다.

[중요] 개인정보 보호: 공공 데이터이므로 민감한 개인정보는 없지만, 분석에 불필요한 열(column)들은 미리 삭제하여 데이터를 깔끔하게 정리(클렌징)하는 것이 좋습니다.

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▶ 2단계: ChatGPT에 데이터 업로드하기

이 기능은 현재 ChatGPT Plus (유료 버전)에서 사용 가능합니다. ChatGPT 대화창 하단의 클립(📎) 아이콘을 눌러, 1단계에서 준비한 엑셀 파일을 업로드합니다.

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✅ 3단계: '너드 K'의 부동산 분석 '마법의 프롬프트' (지역별/조건별 응용)

파일이 성공적으로 업로드되었다면, 이제 AI에게 분석을 요청할 차례입니다. 아래 기본 프롬프트들을 상황에 맞게 단어만 바꿔서 활용해보세요.

1. 특정 지역 '대장 아파트' 찾기 (평당 가격 분석)

[기본 프롬프트]
이 엑셀 파일은 [서초구] 아파트 시세 데이터야. '면적(㎡)'과 '매매 일반가'를 사용해서 '평당 가격' 열을 새로 만들어줘. 그리고 평당 가격이 가장 높은 아파트 단지 Top 5를 표로 정리해 줘.

[응용]
[서초구] 부분을 `[마포구]`, `[해운대구]` 등 원하는 지역으로 바꿔서 질문해보세요.

2. '가장 많이 오른' 아파트 찾기 (상승률 분석)

[기본 프롬프트]
지난 1년간 '매매가'의 변동을 계산해서, '가격 상승률(%)' 열을 새로 만들어줘. 그리고 가격 상승률이 가장 높은 아파트 3곳을 막대그래프로 시각화해 줘.

[응용]
'1년간'을 `'3년간'`으로 바꾸거나, `가격 상승률`을 `'전세가 상승률'`로 바꿔서 질문할 수도 있습니다.

3. '특정 조건' 아파트만 필터링하기

[기본 프롬프트]
이 데이터에서, [전용면적 84㎡]이면서 [준공 10년 이내]인 아파트만 필터링해서 리스트로 보여줘.

[응용]
[전용면적 84㎡] 부분을 `[20평대]`, `[매매가 10억 이하]` 등으로, [준공 10년 이내] 부분을 `[초등학교를 품은]`, `[역세권]` 등 원하는 조건으로 바꿔서 질문해보세요.

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⚠️ AI 부동산 분석, 100% 믿기 전에 확인해야 할 것들

ChatGPT의 분석은 놀랍지만, 아래와 같은 명백한 한계점들을 반드시 인지하고 활용해야 합니다.

• 데이터의 실시간성 문제: AI가 학습한 데이터는 최신 정보가 아닐 수 있습니다. 부동산 시세는 매일 변동하므로, 반드시 KB부동산 등의 사이트에서 '오늘'의 시세를 다시 한번 확인해야 합니다.
• 숨겨진 변수 미반영: AI는 엑셀에 없는 정보, 즉 해당 아파트의 '로열동/로열층', '내부 수리 상태', '조망권' 등 가격에 영향을 미치는 질적인 요소들은 전혀 알지 못합니다.
• AI는 '분석 도구'일 뿐: AI는 우리가 준 데이터를 바탕으로 통계를 내주는 '계산기'이지, 미래를 예측하는 '수정 구슬'이 아닙니다. 최종적인 현장 답사와 판단은 반드시 투자자 본인이 직접 해야 합니다.

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🧐 너드 K의 최종 결론

AI 부동산 분석은 '미래의 가격'을 예측해주는 수정 구슬이 아닙니다. 하지만, 남들의 의견이 아닌 '객관적인 데이터'에 기반하여 나만의 투자 기준을 세우고, 더 현명한 의사결정을 내리도록 돕는 가장 강력한 '보조 도구'입니다.

지금 바로 당신이 관심 있는 동네의 데이터를 다운로드하여, 'AI 부동산 애널리스트'에게 분석을 맡겨보세요!

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⚠️ 투자 관련 주의사항 (Disclaimer)

본 블로그에서 제공되는 모든 정보는 투자 판단에 대한 참고 자료일 뿐이며, 특정 종목의 가치 또는 상승 및 하락을 보장하지 않습니다.

모든 투자의 최종 결정과 책임은 투자자 본인에게 있음을 명확히 알려드립니다.